Am 28.12.22 trat das Königliche Gesetzesdekret 20/2022 vom 27.12 über Maßnahmen zur Bewältigung der wirtschaftlichen und sozialen Folgen des Krieges in der Ukraine und zur Unterstützung des Wiederaufbaus der Insel La Palma und anderer gefährdeter Gebiete in Kraft. Wie sein Name schon sagt, enthält es eine sehr vielfältige Regelung von Maßnahmen zu verschiedenen Themen. Dazu gehören auch die in Titel IV enthaltenen Maßnahmen zur Förderung der Wirtschaftstätigkeit und zur Wahrung der wirtschaftlichen und sozialen Stabilität. Die Art. 67 bis 71 beziehen sich insbesondere auf Maßnahmen im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung.

An erster Stelle wird die in Art. 46 des Königlichen Gesetzesdekrets 6/2022 vom 29.03 vorgesehene Begrenzung der Aktualisierung der Mieten bis zum 31.12.23 verlängert. Gemäß diesem Artikel werden bei der Aktualisierung der Miete zwei Fälle unterschieden, je nachdem, ob der Vermieter ein Großvermieter ist (eine natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Immobilien oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m2 zu Wohnzwecken besitzt, wobei Garagen und Abstellräume in jedem Fall ausgeschlossen sind) oder nicht.

Handelt es sich bei dem Vermieter nicht um einen Großvermieter, so entspricht die Mieterhöhung der zwischen den Parteien vereinbarten. Kommt es zu keiner Einigung, darf die Mieterhöhung nicht höher ausfallen als das Ergebnis der Anwendung der jährlichen Veränderung des sog. „Indexes der Wettbewerbsgarantie“ zum Zeitpunkt der Aktualisierung. Dieser vom spanischen nationalen statistischen Institut berechnete und monatlich veröffentlichte Index legt eine Preisrevisionsrate fest, die mit der Erholung der Wettbewerbsfähigkeit Spaniens im Vergleich zur Eurozone im Einklang steht. Die letzten veröffentlichten Daten stammen vom November 2022 und belaufen sich auf 8,17 %. Wenn jedoch die Veränderungsrate dieses Index das mittelfristige jährliche Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (2 %) übersteigt, wie es der Fall ist, wird dieser Wert als Referenzwert herangezogen. Mit anderen Worten: In der Praxis darf der Mietpreis nicht um mehr als 2 % erhöht werden, es sei denn, beide Parteien vereinbaren etwas anderes.

Es sollte auf jeden Fall beachtet werden, dass sich diese Maßnahme ausschließlich auf die Preise von Mietverträgen für Wohnräume bezieht, so dass die Mietaktualisierungen in anderen Mietverträgen als denen für Wohnräume (Büros, Geschäftsräume, Industrielager) unabhängig von der Preissteigerung, die sich im VPI widerspiegelt, durch die Bestimmungen der jeweiligen Verträge geregelt werden.

Bei diesen Verträgen wie auch bei anderen, die den Rechts- und Geschäftsverkehr in unserer Gesellschaft regeln, könnte man sich fragen, ob die rebus sic stantibus-Doktrin angesichts der außerordentlichen Inflation der letzten Monate, der Folgen des Krieges in der Ukraine usw. angewandt werden könnte. Wir werden diese interessante Frage in künftigen Artikeln analysieren.