El pasado 28 de diciembre entró en vigor el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad. Como su nombre indica, contiene una regulación muy variopinta de medidas relativas a diferentes materias. Entre ellas, las que se contienen en el Título IV, denominadas medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social. En concreto, los artículos 67 a 71 se refieren a las medidas relativas al alquiler de vivienda.

En primer lugar, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación relativa a la actualización de la renta en arrendamientos, que se había previsto en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En virtud de dicho artículo, se distinguen dos supuestos a la hora de actualizar la renta, dependiendo de si el arrendador es un gran tenedor de vivienda (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros) o no.

Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que pacten las partes. De no haber acuerdo, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de la actualización. Dicho índice, calculado y publicado mensualmente por el INE, establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad en España frente a la zona euro. El último dato publicado es de noviembre de 2022, y asciende al 8,17%. Ahora bien, cuando, como es el caso, la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%), se tomará este valor como referencia. Es decir, en la práctica, el precio de los arrendamientos no podrá incrementarse en más de un 2%, salvo pacto en contrario.

Debemos recordar que dicha medida se aplica exclusivamente al precio de los arrendamientos de vivienda, por lo que las actualizaciones de renta en arrendamientos distintos del de vivienda (oficinas, locales, naves industriales) se regirán por lo dispuesto en los respectivos contratos, con independencia del aumento de los precios reflejado en el IPC.

Para dichos contratos, así como para otros que regulan el tráfico jurídico-comercial en nuestra sociedad, cabría preguntarse si podría resultar de aplicación la doctrina rebus sic stantibus ante la extraordinaria inflación sufrida en los últimos meses, las consecuencias derivadas de la guerra en Ucrania, etc. Analizaremos esta interesante cuestión en próximos artículos.