El pasado 18 de septiembre, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la validez de las cláusulas que excluyen la restitución de cantidades en caso de incumplimiento, siempre que se refleje la voluntad clara de las partes y estén vinculadas a obligaciones esenciales del contrato.

La controversia se originó en un contrato de compraventa de una finca destinada a negocio de hípica. La compradora se comprometía a asumir o cancelar la carga hipotecaria que gravaba la finca antes del otorgamiento de la escritura pública. Tras el incumplimiento de dicha obligación esencial, la vendedora interpuso demanda solicitando la resolución del contrato de compraventa.

En concreto, la cláusula quinta del contrato establecía que, en caso de incumplimiento, el contrato se resolvería “quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada”. Por ende, la cuestión se centró en determinar si dicha cláusula permitía a la vendedora retener las cantidades entregadas a cuenta (148.000 €) o si debía restituirlas.

En primera instancia, el Juzgado estimó la demanda, considerando que ambas partes quedaban saldadas sin derecho a ninguna reclamación, lo que suponía la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta por la compradora. No obstante, la Audiencia Provincial revocó parcialmente la sentencia, ordenando la devolución de la finca a la vendedora y la restitución del importe abonado por la compradora, aplicando el artículo 1.289 CC, por considerar que la referida cláusula era oscura. 

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación y revoca la interpretación de la instancia anterior, con base en los siguientes argumentos: (i) de la interpretación del contrato se desprende que, en caso de incumplimiento por parte de la compradora, ambas partes quedarían saldadas, sin derecho a reclamarse nada; (ii) prevalece la voluntad de las partes, que previeron las consecuencias específicas del incumplimiento de una obligación esencial, y, por tanto, la compradora no puede exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al haber incumplido dicha obligación; y (iii) la cláusula es eficaz frente a la regla general, pues aunque la resolución contractual conlleva normalmente la restitución de prestaciones, las partes pueden pactar válidamente consecuencias distintas. 

Esta resolución refuerza la seguridad jurídica en la contratación privada, validando cláusulas claras y pactadas libremente, y reafirma el valor del principio de literalidad en la interpretación contractual cuando no existen dudas razonables sobre la intención de las partes.