El TS pone de manifiesto el alcance de la fijación de la renta sobre la tácita reconducción

La tácita reconducción a que refiere el Código Civil da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes, entendiéndose dicho consentimiento producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador.

Concluido el primitivo contrato de arrendamiento, el nuevo contrato mantiene los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir –salvo casos especiales- con el inicialmente previsto, ya que éste podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. Para determinar el plazo de duración del nuevo contrato, el Código Civil acude al criterio de la fijación de la renta (el nuevo contrato “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario”).

Hasta la Sentencia que el Tribunal Supremo dictara el pasado 26 de septiembre de 2018, las Audiencias Provinciales habían mantenido posturas contradictorias en torno a este asunto. Algunas de ellas consideraban que debía estarse al hecho de cómo se efectuaba el pago de la renta –si mensual o anual-, mientras que otras señalaban que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, y ello, aunque el pago se articule por meses anticipados.

El Tribunal Supremo ha zanjado el debate adoptando esta segunda postura, señalando que es la más acorde con la finalidad de la norma, la cual está prevista para los supuestos en que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento de la renta mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual.