Controversia en materia de arrendamientos con componente alemán y español

Cada vez es más habitual que empresas alemanas operen en el tráfico inmobiliario español, a menudo mediante filiales, y que tales empresas suscriban contratos que se rigen por el derecho nacional de la empresa matriz, que remiten a éste o que incluso excluyen la aplicación de derecho español. En estos casos, y de producirse un conflicto entre las partes contratantes, la primera de las cuestiones a dilucidar es qué derecho resulta aplicable de conformidad con las normas de Derecho Internacional Privado. 

Recientemente, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, en su Sentencia de fecha 31 de octubre de 2017, ha tenido ocasión de examinar qué derecho era aplicable, si el español o bien el derecho alemán. En el caso enjuiciado, ambas partes contratantes eran empresas que, aunque constituidas bajo legislación española, tenían sus sedes centrales o matrices en Alemania. El contrato de arrendamiento de inmueble para su explotación hotelera y sus posteriores adendas fueron redactados en alemán y negociados por abogados alemanes. Los contratos contenían remisiones a derecho alemán e institutos jurídicos alemanes. La pretensión principal de la demandante (propietario) consistía en la reclamación de una indemnización a la parte arrendataria por razón de la resolución del contrato.

De acuerdo con la legislación alemana, el plazo para reclamar dicha indemnización habría ya prescrito al tiempo de interponerse la acción, resultando por tanto, de suma importancia discernir si la relación contractual venía a regirse por el derecho alemán, ya que el resultado del pleito habría sido totalmente diferente. La Audiencia Provincial dictaminó finalmente que el derecho aplicable en tal caso era el derecho español, ya que el contrato tenía por objeto un derecho real inmobiliario sobre bien radicado en España, manteniendo con éste último, por tanto, los vínculos o lazos más estrechos.