In den vergangenen Wochen hat es in Spanien einige Gesetzesänderungen zum Mietwohnungsmarkt gegeben, die den Anstieg der Mieten bremsen sollen. Angesichts der hohen Nachfrage stellt ein dringenderes Problem jedoch den Wohnraummangel dar. Daher ist in den kommenden Jahren mit einem Zuwachs an Wohnungsbauprojekten, sowohl von Privatpersonen als auch spezialisierten Bauträgern, zu rechnen.

Vor diesen Hintergrund ist mit Blick auf die Einschätzung der Kosten und der Liquidität von Bauprojekten die umsatzsteuerliche Belastung beim Kauf von Grundstücken zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob diese im Zeitpunkt der Übertragung als nicht bebaubar, erschließbar oder in der Erschließung befindlich eingestuft werden. Diesbezüglich gehen wir nachfolgend auf ein neues Urteil des zentralen Finanzgerichts (Tribunal Económico Administrativo, TEAC) ein, das die Übertragung eines Grundstücks durch eine sog. Entwicklungsgemeinschaft der Eigentümer (junta de compensación) zum Gegenstand hatte.

Grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit sind nicht als bebaubar eingestufte Grundstücke, d.h. solche, die nicht als Baugrundstück (solar) klassifiziert sind oder nicht über die entsprechende Verwaltungsgenehmigung verfügen und für eine Bebauung nicht geeignet sind. Die Umsatzsteuerbefreiung erfasst keine erschlossenen oder in der Erschließung befindlichen Grundstücke. Bis zu diesem Punkt ist alles klar, strittig wird es dann, wenn es darum geht, ob beim Verkauf eines nicht erschlossenen Grundstücks, dessen Erschließungsmaßnahmen noch nicht begonnen wurden, von der Umsatzsteuer befreit ist, wenn die Parteien vereinbart haben, dass schließlich ein erschlossenes Grundstück übergeben werden soll.

Im Prinzip würde alles zu der Annahme verleiten, dass die Befreiung Anwendung fände. Allerdings hat das TEAC erklärt, dass unabhängig davon, dass die Erschließung im Zeitpunkt des Transaktionsabschlusses noch nicht begonnen wurde, die Befreiung keine Anwendung fände und die Transaktion der Umsatzsteuer unterläge, wenn in den Klauseln der ausdrückliche Wille des Übertragenden festgehalten wäre, ein erschlossenes Grundstück zu übergeben, was eine vertragliche Pflicht begründete, und sich aus den übrigen Vertragsklauseln (aufschiebende oder auflösende Bedingungen, Kaufpreisbestandteile) ergäbe, dass der Vertragsgegenstand die Übertragung eines erschlossenen Grundstücks sei.

Es zeigt sich erneut: Im Rahmen der Umsatzsteuer bei Immobiliengeschäften ist der genaue Wortlaut des Vertrages und der darin vereinbarten Klauseln zu analysieren. Daher ist die Prüfung von Vertragsklauseln – nicht nur der reinen Steuerklauseln – empfehlenswert, um die Transaktion optimal für die Parteien strukturieren zu können und im Fall einer Steuerprüfung unangenehme Überraschungen zu vermeiden.