En las últimas semanas hemos asistido a cambios legislativos en el mercado del alquiler al objeto de paliar el alza de estos, cuando lo realmente acuciante es la falta de vivienda nueva si tomamos en cuenta la gran demanda que existe. En este contexto, se prevé en los próximos años un incremento de promociones inmobiliarias de vivienda, ya sean estas ejecutadas por particulares o entidades especializadas en el sector.

En este contexto, y al objeto de prever los costes y liquidez de los proyectos inmobiliarios, es bastante relevante tomar en consideración la tributación en el IVA en la adquisición de los terrenos, ya tengan la consideración de no edificables en el momento de su transmisión, ya sean urbanizables o estén en curso de urbanización. A este respecto, comentaremos una novedosa resolución del Tribunal Económico Administrativo (TEAC) que trató la transmisión de un terreno por parte de una Junta de compensación.

Con carácter general, la trasmisión de terrenos que no tengan la consideración de edificables está exenta de IVA, considerándose edificables los calificados como solares o los que cuenten con la correspondiente licencia administrativa y sean aptos para la edificación. Tampoco se extiende la exención a los terrenos urbanizados o en curso de urbanización. Hasta aquí todo claro, pero la cuestión conflictiva surge cuando se plantea si la venta de un terreno que aún sin estar urbanizado y, cuyos trabajos de urbanización no se hubieran iniciado, estaría exenta o no si las partes hubieran acordado la entrega final de un terreno urbanizado.

En principio, todo haría pensar que se aplicaría la exención, pero el TEAC ha manifestado que con independencia de que las obras de urbanización no se hubieran iniciado en el momento de la formalización de la operación, si constara el pacto y voluntad expresa por parte del transmitente de entregar un terreno urbanizado, constituyéndose dicho compromiso como una obligación contractual, y derivándose del resto de pactos del contrato (condiciones suspensivas o resolutorias, componentes del precio de la compraventa) que el objeto del mismo es la transmisión de un terreno urbanizado, aunque esta sea futura, la operación quedaría sometida al IVA, y no aplicaría la exención.

Una vez más, y como ya hemos comentado en anteriores artículos en relación con el IVA en las operaciones inmobiliarias, resulta fundamental analizar la redacción de los contratos y la literalidad de los pactos que se alcancen. Es por ello, que es altamente recomendable que se revisen las cláusulas del contrato –y no solamente las estrictamente fiscales– para estructurar la operación según lo que resulte más conveniente para las partes, y por otro lado para evitar sorpresas indeseables ante una eventual inspección de hacienda.