Auf einem so dynamischen Markt wie dem spanischen Immobilienmarkt ist es nicht unüblich, dass Geschäftslokale ihren Mieter und das darin betriebene Geschäft wechseln, um sich an die Bedürfnisse der Verbraucher anzupassen und gleichzeitig die Rentabilitätsziele der Investoren zu erreichen. In diesem Zusammenhang ist es gängige Praxis, mietzinsfreie Zeiten zu verhandeln, um die erforderlichen Baumaßnahmen zur Anpassung der Geschäftslokale umzusetzen. Genau hier entstehen jedoch drei umsatzsteuerliche Konfliktfelder: der Zuschuss des Vermieters zur Umsetzung der Umbaumaßnahmen, die Besteuerung während der mietzinsfreien Zeit und die steuerlichen Auswirkungen der Baumaßnahmen und ihre mögliche Übergabe bei Ende des Mietvertrages.

Die erste Frage – den Vermieterzuschuss zur Umsetzung der Umbaumaßnahmen – werden wir hier ausklammern, da sie sowohl aufgrund ihrer Besteuerung wie ihrer buchhalterischen Behandlung einen eigenen Artikel füllen könnte, und uns auf die beiden anderen konzentrieren. Bei einer mietzinsfreien Zeit wäre es auf den ersten Blick logisch anzunehmen, dass die Umsatzsteuer weder anfallen dürfte noch gezahlt werden müsste. Dies hängt jedoch davon ab, ob es sich bei dieser mietzinsfreien Zeit um eine Gegenleistung für ein Gut oder eine Dienstleistung handelt. Sollte die Gewährung einer mietzinsfreien Zeit als Gegenleistung für die Vornahme der Umbauarbeiten erfolgen oder diese bedeuten, dass der Vermieter auf den Bezug des bereits vereinbarten Mietzinses „verzichtet“, fiele Umsatzsteuer i.H.v. 21% an.

Ratsam ist es daher, den Vertrag so aufzusetzen, dass sein Wortlaut keinen Zweifel daran lässt, dass das Mietverhältnis vorrübergehend aufgehoben (bzw. das Vertragsverhältnis ausgesetzt) wird und die Umbaumaßnahmen in keinem Zusammenhang zur mietzinsfreien Zeit stehen. Dadurch wird die Umsatzsteuer vermieden, die auch bei ohne Zahlung der Mietzinsen anfallen könnte.

Die von dem Mieter vorgenommenen Umbauten würden als eigene Investitionsgüter angesehen. Würden diese also bei Vertragsende nicht rückgebaut, sondern an den Vermieter übergeben, würde diese Transaktion als Warenlieferung angesehen, die der Umsatzsteuer mit 21% unterfiele, auch wenn dieser keine Zahlung und kein Ausgleich gegenüberstünde. Der Mieter müsste dann eine Rechnung im Zeitpunkt der unentgeltlichen Überlassung dieser Umbauten ausstellen. Dies gelte sowohl im Falle des Vertragsablaufs als auch bei einer vorgezogenen Vertragskündigung.

Mit Blick auf die Besteuerung und die Rentabilität der Miete ist es somit entscheidend, Mietverträge entsprechend aufzusetzen, um Umsatzsteuerzahlungen zu vermeiden, die im Prinzip nicht zu Leistungen oder Gütern gehören, die von den Parteien wirtschaftlich genutzt werden sollen. Doch auch bei Vermieterzuschüssen für die Umsetzung der Umbaumaßnahmen ist Vorsicht walten zu lassen, da diese das hier beschriebene Szenario noch komplexer gestalten.