En un mercado tan ágil como el inmobiliario español es bastante común ver en locales comerciales cambios de actividad y arrendatario para adaptarse a las exigencias de los consumidores y, por otro lado, conseguir que los inversores logren los objetivos de rentabilidad esperados. En este contexto, es práctica de mercado que se negocien periodos de carencia concretamente para realizar las obras necesarias de acondicionamiento de los locales. Y es aquí donde se abren tres materias conflictivas a los efectos del IVA: aportación de capital por el arrendador para la ejecución de obras, fiscalidad durante el periodo de carencia, y consecuencias tributarias de las obras y su posible entrega a la finalización del contrato de arrendamiento.

En este artículo no vamos a tratar la primera cuestión, esto es, la aportación de capital por el casero para la realización de obras – cuestión esta que daría para un artículo propio, tanto por la fiscalidad como por su tratamiento contable – pero sí vamos a profundizar en el resto de ellas. Con respecto a la carencia de renta, a primera vista sería lógico pensar que no se devenga ni se deba pagar IVA, sin embargo, ello depende de si dicha carencia se trata de alguna contraprestación por un bien o servicio. Por lo tanto, si las obras a realizar son la contraprestación dada por la concesión de un periodo de carencia, o también en los casos que esta carencia significara que el arrendador “renuncia” al cobro de la renta ya pactada se devengaría el IVA al 21%.

Por lo tanto, es altamente recomendable que de la redacción del contrato se desprenda claramente y sin fisuras que existe una cancelación temporal del arrendamiento (suspenso de la relación contractual) y que las obras no tienen vinculación alguna con la carencia. De esta manera evitamos IVA, que aún sin existir pago de renta se podría devengar.

Por otro lado, las obras realizadas por el arrendatario se considerarán como bienes de inversión propios, pero si se entregaran al arrendador a la finalización del contrato –otra opción diferente a esta sería su desmantelamiento previo- y aunque no mediara pago o compensación alguna, dicha operación se considerará como una entrega de bienes sometida al IVA del 21%. De esta manera el arrendatario deberá emitir una factura en el momento de la cesión gratuita de las obras, ya sea en la finalización del contrato o en una rescisión anticipada del mismo.

Como se puede comprobar, y desde el punto de vista financiero y de rentabilidad del alquiler, es vital redactar de manera adecuada los contratos de arrendamiento al objeto de evitar pagos de IVA, que en un principio no se corresponden con servicios o bienes que vayan a ser usados económicamente por las partes. Y volvemos a llamar la atención sobre las contribuciones de capital a los arrendatarios para la realización de obras, que pueden complicar aún más si cabe el escenario descrito en este artículo.