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Immobilientransaktionen ‒ mietrechtliches Schriftformerfordernis

31/01/2022
| Florian Roetzer
Immobilientransaktionen ‒ mietrechtliches Schriftformerfordernis

Immobilien spielen in Unternehmenstransaktionen regelmäßig eine maßgebliche wirtschaftliche und rechtliche Rolle. Das betrifft nicht nur Gesellschaften, die Gegenstand einer Akquisition sind und über Immobilieneigentum verfügen. Auch angemieteten Immobilien kommt eine erhebliche Bedeutung zu. Das gilt insbesondere dann, wenn der potentielle Käufer des Targets die von diesen angemieteten Büroräumen und Produktionsstätten langfristig nutzen möchte. Ist dies der Fall, sollte auf folgenden Fallstrick des deutschen Rechts im Rahmen der Due Diligence geachtet werden.

§ 550 BGB sieht ein besonders geartetes Schriftformerfordernis vor. Danach gilt ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat und nicht in schriftlicher Form geschlossen ist. Diese Vorschrift ist für langfristige Gewerberaummietverträge von hoher praktischer Relevanz. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hat zwar nicht die Vertragsunwirksamkeit zur Folge. Jedoch kann in diesem Fall jede Partei ‒ damit auch der Vermieter ‒ den Mietvertrag vorzeitig ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen beenden. Danach ist eine Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres möglich.

Folgender praktischer Fall soll diese aus Käufersicht unter Umständen drastischen Konsequenzen veranschaulichen. Das kaufgegenständliche Target unterhält einen produzierenden Betrieb. Zur langfristigen Absicherung ihrer Produktionsstätte hat es mit dem Vermieter derselben einen Mietvertag mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren geschlossen. Stellt sich heraus, dass der Mietvertrag nicht das mietrechtliche Schriftformerfordernis erfüllt, entfaltet die zehnjährige Vertragslaufzeit keine Bindungswirkung. Vielmehr kann der Mietvertrag innerhalb weniger Monate gekündigt werden. Hat der Vermieter nun die Möglichkeit, dass Mietobjekt anderweitig lukrativer zu vermieten oder gar ohne Mieter zu verkaufen, kann er sich aufgrund des ihm zustehenden gesetzlichen Kündigungsrechts kurzfristig vom Mietvertrag lösen. Die vorzeitige Mietvertragsbeendigung hätte aus Käufersicht schwerwiegende wirtschaftliche Konsequenzen, da es den Betrieb des Targets erschwert oder gar zeitweise unmöglich macht. Deshalb ist die Prüfung der Einhaltung des mietrechtlichen Schriftformerfordernisses aus Käufersicht ein Kernthema der Due Diligence.

Wann ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB erfüllt? Alle wesentlichen Vertragsbedingungen unterliegen dem Schriftformerfordernis. Hierzu gehören insbesondere die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe und die Vertragslaufzeit. Die Bestandteile des Mietvertrages müssen eindeutig ‒ durch Bezugnahme oder idealer Weise durch eine feste körperliche Verbindung ‒ bestimmt und unterzeichnet sein. Bei jeder Änderung der Vertragsbedingungen ist ein förmlicher Nachtrag zu schließen. Aufgrund der umfangreichen Rechtsprechung und gravierenden Rechtsfolgen bei Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist eine Einzelfallprüfung unerlässlich.

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