En el marco de la compraventa de empresas, los inmuebles suelen jugar un papel importante, tanto desde el punto de vista económico como jurídico. Ello no solo afecta a las empresas que son objeto de una adquisición y que tienen alguna finca u oficina en propiedad. También los inmuebles alquilados tienen gran importancia, sobre todo en el caso de que el comprador de la empresa tenga la intención de hacer uso de las oficinas y naves alquiladas a plazo largo. Si esto es así, se recomienda tener cuidado con la siguiente “trampa” en derecho alemán.

El artículo 550 del Código Civil alemán establece un requisito de forma escrita especial. Se entiende que un contrato de alquiler se ha cerrado por tiempo indefinido, si el mismo tiene una duración superior a un año y, además, no cumple con tal forma escrita. Esta regla legal tiene gran importancia para los contratos de alquiler distintos de una vivienda con una duración fija de varios años. También si el incumplimiento de la forma escrita no tiene como consecuencia la nulidad del contrato de alquiler, éste puede ser finalizado por cualquiera de las partes ‒es decir, también por la parte arrendadora‒ en un término de pocos meses.

El siguiente caso práctico es para mostrar las consecuencias graves desde el punto de vista de la parte compradora: La empresa objeto de compraventa mantiene una actividad de fabricación. Para garantizar dicha actividad ésta ha cerrado con el arrendador de la nave de producción un contrato de alquiler con una duración fija de diez años. Si resulta que el contrato de alquiler no cumple con el requisito legal de forma escrita, la duración contractual de diez años ya no tiene efectos vinculantes. Es más, cabe la terminación del contrato de alquiler cumpliendo con un preaviso de unos tres meses. Imagínese que el arrendador de la nave tiene la oportunidad de alquilar la nave a un tercero por un precio mayor o incluso de vender la finca (sin arrendamiento), puede dar por terminado el contrato de alquiler a corto plazo a pesar de haber acordado una duración fija de diez años. Tal terminación adelantada tendría consecuencias graves para el comprador de la empresa, ya que dificultaría o incluso impediría temporalmente la actividad de fabricación. Por ello, la verificación del buen cumplimiento con el requisito legal de forma escrita resulta como una tarea clave en el marco de la due diligence.

¿Qué exige tal buen cumplimiento con la forma escrita? En primer lugar, el contrato de alquiler debe comprender todas las condiciones principales del arrendamiento, incluyendo sobre todo las partes, el objeto y el importe del alquiler y la duración contractual. Todos los documentos que forman parte del contrato deben ser bien determinados mediante referencias o fijación material. Además, el contrato tiene que ser firmado para todas las partes. Cada modificación de las condiciones del alquiler debe constar en un anexo escrito, nuevamente firmado por las partes. Considerando la exhaustiva jurisprudencia y las consecuencias graves en caso de incumplimiento, resulta imprescindible una verificación de cada caso concreto.