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Immobilientransaktionen ‒ Asset Deal

28/02/2022
| Florian Roetzer
Immobilientransaktionen ‒ Asset Deal

Ist ein Unternehmen Eigentümer eines Grundstücks, kann dessen Verkauf als Share Deal oder Asset Deal ausgestaltet werden. Beim Share Deal veräußern die Gesellschafter des Unternehmens ihre Anteile an demselben. Die Immobilie bleibt also im Unternehmen. Es findet ausschließlich ein Wechsel auf der Gesellschafterebene der Eigentümergesellschaft statt. Beim Asset Deal hingegen werden nicht die Unternehmensanteile, sondern wird unmittelbar das Grundstück verkauft und auf den Käufer übertragen. Verkäufer ist in diesem Fall das Unternehmen selbst.

Der Asset Deal hat aus Käufersicht gegenüber dem Share Deal mehrere rechtliche Vorteile. Verbindlichkeiten und Haftungsrisiken der Eigentümergesellschaft werden nicht übernommen. Zudem bedarf es nur einer eingeschränkten gesellschaftsrechtlichen Due Diligence-Prüfung derselben. Hierbei ist insbesondere auf die Zustimmung der Gesellschafter der Eigentümergesellschaft zu achten, wenn das vertragsgegenständliche Grundstück das einzige Objekt einer Kapitalgesellschaft darstellt. Nachteilig wirkt sich für den Käufer aus, dass Haftungsrisiken im Zusammenhang mit Grundstücksmängeln ausschließlich auf der Ebene der Eigentümergesellschaft entstehen. Da diese nicht selten eine reine Objektgesellschaft ist und kein sonstiges Geschäft betreibt, kann die Vereinbarung einer ergänzenden Haftung durch die Holdinggesellschaft ratsam sein. Neben diesen rechtlichen Aspekten ist selbstverständlich die Besteuerung der Ausgestaltung Transaktion als Asset Deal zu berücksichtigen.

In vertragsgestaltender Hinsicht besteht die größte Aufgabe darin, die – teilweise entgegengesetzten – Interessen von Verkäufer- und Käuferseite bei der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages hinreichend zu berücksichtigen und in Einklang zu bringen. Der Käufer möchte insbesondere den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Löschung der von ihm nicht übernommenen Belastungen sichergestellt sind. Zudem wird der Käufer das Grundstück regelmäßig bereits vor Eigentumsübergang und Kaufpreiszahlung als Sicherungsmittel zum Zwecke der Fremdfinanzierung des Kaufpreises benötigen. Der Verkäufer ist wiederum daran interessiert, dass das Eigentum am Grundstück erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergeht. Ferner wird der Grundstückskaufvertrag berücksichtigen müssen, dass die vom Käufer nicht übernommenen Grundpfandrechte regelmäßig nur mittels der Kaufpreiszahlung abgelöst werden können.

Zur Auflösung dieser widersprüchlichen Interessenslagen sieht der Grundstückskaufvertrag üblicherweise einen komplexen Kaufpreisfälligkeitsmechanismus vor. Dieser setzt voraus, dass sämtliche zur Wirksamkeit des Kaufvertrages erforderlichen Genehmigungen erteilt sind, im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers eingetragen ist sowie dem Notar die Bewilligung des Verkäufers zur Löschung aller vom Käufer nicht übernommenen Belastungen vorliegt. Der Notar wird im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung treuhänderisch tätig. In diesem Sinne darf er von den erteilten Vollmachten und Bewilligungen ausschließlich nach Maßgabe der vertraglichen Auflagen Gebrauch machen.

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