Im Frühjahr 2020 kam es aufgrund behördlicher Anordnungen zu zeitweisen Schließungen von Geschäftslokalen, insbesondere im Bereich des Einzelhandels. Seitdem ist die Frage, ob gewerbliche Mieter während der corona-bedingten Geschäftsschließungen ein Recht zur Reduzierung der Mietzahlung hatten, von zahlreichen Gerichten in Deutschland unterschiedlich beurteilt worden. Die Entscheidungen gingen mal in die eine und mal in die andere Richtung (zugunsten des Vermieters oder des Mieters). Jetzt hat der Bundesgerichtshof durch ein Urteil vom 12.01.2022 zumindest grundsätzlich Klarheit zu diesem Thema geschaffen.

Der BGH hat gewerblichen Mietern in dieser Entscheidung das grundsätzliche Recht zugesprochen, die Mietzinszahlungen während der behördlich verordneten Schließungen zu reduzieren. Rechtlich begründet wird dies mit einer Störung der sog. großen Geschäftsgrundlage. Die Reduzierung der Mietzahlungsverpflichtung ergibt sich jedoch nicht automatisch, wie etwa bei einer Mietminderung (die lediglich angezeigt werden muss), sondern in diesen Fällen hängt das Recht zur Reduzierung von den Umständen des Einzelfalles ab, insbesondere von der Frage, ob es dem Mieter unter den konkreten Umständen zumutbar war, die vereinbarte Miete auch während einer solchen Betriebsschließung weiter zu entrichten. Dabei hat der BGH klargestellt, dass Unzumutbarkeit nicht erst dann gegeben ist, wenn die Mietzahlung zu einer Existenzgefährdung des Mieters führen würde. Vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und zu bewerten. Nach Ansicht des BGH allerdings ist nicht automatisch davon auszugehen, dass die Miete nur zur Hälfte zu zahlen wäre (wie es in diesem Falle noch das Oberlandesgericht Dresden angenommen hatte). In welchem Umfange der Mieter die Mietzinszahlung reduzieren durfte, hat der BGH deshalb auch noch gar nicht entschieden, sondern die Sache insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Der BGH hat in dieser grundlegenden Entscheidung ferner klargestellt, dass die behördliche Schließung nicht einen Mangel der Mietsache begründet, der zu einer Mietminderung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften führt. Denn eine solche Schließung betrifft nicht die Beschaffenheit des Mietobjekts, sondern ist Ausdruck des Verwendungsrisikos, das grundsätzlich der Mieter trägt. Angesichts dieser Entscheidung des BGH lohnt es sich für gewerbliche Mieter, die aufgrund der corona-bedingten Betriebsschließungen keine Umsätze in Ihren Geschäftslokalen generieren konnten, aber jedenfalls die Rechtslage noch einmal eingehend prüfen zu lassen.