En la primavera de 2020 se produjeron cierres temporales debido a las órdenes de las autoridades administrativas, principalmente en el sector del comercio minorista. Desde entonces, la cuestión de si los arrendatarios de locales comerciales tenían derecho a reducir el pago de alquiler durante los cierres de los comercios como consecuencia del coronavirus ha sido evaluada por numerosos tribunales en Alemania. Las decisiones a veces iban en una dirección y a veces en otra (a favor del arrendador o del arrendatario). Ahora, el Tribunal Federal de Justicia alemán [Bundesgerichtshof, de forma abreviada y en adelante, BGH], mediante su sentencia de 12-01-2022 ha aportado claridad a esta cuestión, al menos en principio.

En esta decisión, el BGH atribuyó a los arrendamientos de locales comerciales el derecho fundamental a reducir los pagos de los alquileres durante los cierres ordenados por las administraciones. Desde un punto de vista jurídico esto se fundamenta por la alteración en la denominada base principal del negocio. No obstante, la reducción de la obligación de pagar el alquiler no se deriva de forma automática, como en el supuesto de una reducción del alquiler (que solo debe ser anunciada), sino que en estos casos el derecho de la reducción depende de las circunstancias del caso concreto, en particular, de la cuestión de si era razonable que el arrendatario en las circunstancias específicas siguiera abonando el alquiler acordado incluso durante tales cierres de empresas.

En este contexto, el BGH precisó que la inexigibilidad no sólo se cumple si el pago del alquiler conduce a una amenaza de supervivencia del arrendatario. En realidad, deben tenerse en cuenta y valorarse todas las circunstancias del caso concreto. Sin embargo, desde el punto de vista del BGH no se puede suponer de forma automática que sólo se pague la mitad del alquiler (como en este caso el Tribunal Regional Superior de Dresden había supuesto). Por tanto, el BGH aún no ha decidido hasta qué punto puede el arrendatario reducir el pago del alquiler, sino que reenvió el asunto en este aspecto al Tribunal de apelación.

En esta sentencia fundamental, el BGH también precisó que los cierres por órdenes administrativas no fundamentan un defecto del objeto de arrendamiento que conduzca a una reducción del alquiler en el sentido de las disposiciones legales. Así pues, tales cierres no se refieren al estado del objeto de alquiler, sino que es una expresión del riesgo de uso que, en principio, asume el arrendatario. A la luz de esta decisión del BGH vale la pena que los arrendatarios de locales comerciales que no pudieron generar ningún volumen de negocio debido a los cierres de empresas con motivo del coronavirus vuelvan a revisar la situación legal en detalle.