Jeder Unternehmenskauf weist einige Gemeinsamkeiten auf, wie wir in vorherigen Beiträgen dargelegt haben. Es gibt jedoch einige Besonderheiten, die beim Erwerb von touristischen Unterkünften und Hotels zu berücksichtigen sind.

Hinzu kommt die komplexe Gesetzeslage in Spanien, wo neben staatlichen auch regionale und kommunale Vorschriften Anwendung finden.

Die föderale Struktur führt zu einer territorialen sowie sektoralen Normenvielfalt. So unterliegt der Erwerb eines Hotelunternehmens auf den Balearen anderen rechtlichen Rahmenbedingungen als auf den Kanaren.

Wesentliche Unterschiede zeigen sich im Rahmen der Due Diligence. Neben den üblichen Aspekten müssen bei der Übernahme eines Hotels insbesondere städtebauliche, umweltrechtliche, arbeitsrechtliche und technische Besonderheiten berücksichtigt werden.

Die städtebauliche Prüfung umfasst die Überprüfung der folgenden Vorschriften:

• Regionale und kommunale Bauvorschriften, um die zulässige Nutzung eines bestimmten Grundstücks sowie seine Bebaubarkeit zu prüfen.
• Kontrolle der erforderlichen Nutzungsgenehmigungen für die Unterkunft.
• Mögliche Beschränkungen je nach Gebiet und spezifischer Lage: Beispielsweise legt das Küstengesetz (Ley de Costas) bestimmte städtebauliche Einschränkungen für Küstenregionen fest.

Zu den umweltrechtlichen Aspekten, die in die Due Diligence einfließen, gehören:

• Verwaltungsgenehmigungen, z. B. für Abwassereinleitungen.
• Verwaltungskonzessionen, z. B. für Wasserrechte.
• Zahlungsnachweise für kommunale Abgaben, z. B. Müllgebühren oder städtische Versorgungsleistungen.
• Zertifikate, z. B. Energieausweise.

Darüber hinaus ist die Marke, unter der ein Hotel bekannt ist, ein wichtiger Aspekt, da sie ein zentrales Identifikationsmerkmal darstellt. Daher muss sie ordnungsgemäß eingetragen sein, einschließlich des Namens und des Erkennungszeichens des Hotels. Zudem muss sie gültig und frei von Belastungen, Einsprüchen oder Ansprüchen Dritter sein.

Zudem spielen im Tourismussektor auch arbeitsrechtliche Besonderheiten eine entscheidende Rolle. Eine sorgfältige Prüfung dieser arbeitsrechtlichen Aspekte kann maßgeblich darüber entscheiden, ob eine Transaktion wirtschaftlich erfolgreich oder defizitär ausfällt.

Auch wenn es sich hierbei nicht um eine streng juristische Frage handelt, ist es dringend zu empfehlen, eine technische Überprüfung des Gebäudes vorzunehmen, um den tatsächlichen baulichen Zustand der Immobilie zu bewerten. Diese Prüfung umfasst unter anderem die Kontrolle der Energieanlagen, Brandschutzmaßnahmen, Aufzüge, Wartungspläne sowie die Abfallentsorgung. Außerdem sollte sichergestellt werden, dass die Angaben in den Genehmigungen mit der tatsächlich errichteten Immobilie und der ausgeübten Tätigkeit übereinstimmen.