Toda compra de empresa presenta unos rasgos comunes, como hemos detallado en las anteriores notas. Sin embargo, existen particularidades a tener en cuenta cuando la operación se refiere a la adquisición de alojamientos turísticos y hoteleros. Asimismo, debemos tener presente que España es un Estado con múltiples capas legislativas, por lo que son de aplicación normas estatales, autonómicas y municipales. Ello conlleva dispersión normativa territorial y, a su vez, sectorial. Jurídicamente no es lo mismo adquirir una empresa hotelera en Baleares o en Canarias.

Las principales diferencias se pondrán de manifiesto al realizar la Due Diligence. Además de las cuestiones habituales, la compra de empresas hoteleras debe contemplar aspectos urbanísticos, medioambientales, laborales y técnicos.

La auditoría urbanística incluye la comprobación de las siguientes normas:

• Planeamiento de ordenación urbanística autonómica y municipal, para comprobar el uso que se puede dar a un terreno concreto y su edificabilidad.
• Comprobación de las pertinentes licencias de uso del alojamiento.
• Posibles limitaciones según territorio y zona concreta: por ejemplo, la Ley de Costas impone determinadas restricciones urbanísticas en zonas costeras.

Algunos de los aspectos medioambientales que se incorporarán a la Due Diligence serán:

• Autorizaciones administrativas, como la necesaria para vertidos.
• Concesiones administrativas, como la de aguas.
• Recibos de pago de tasas, como la de basuras o suministros municipales.
• Certificados como el de eficiencia energética.

Por otro lado, la marca por la que se conoce un hotel es un aspecto a tener en cuenta, por ser un elemento identificador muy relevante. Por ello, debe estar efectivamente registrada por el propietario, incluyendo el nombre y el signo distintivo del hotel, debe estar en vigor y libre de cargas, oposiciones y reclamaciones de terceros.

El sector turístico presenta toda una serie de particularidades en lo que se refiere a los aspectos laborales del personal empleado. Revisar adecuadamente estas cuestiones puede significar la diferencia entre una operación exitosa y una deficitaria.

Aunque no se trate de una cuestión estrictamente jurídica, es muy aconsejable realizar una revisión para corroborar los aspectos técnicos del edificio, así como apreciar el estado físico real del inmueble. Esta comprobación incluye la revisión de cuestiones como la verificación de las instalaciones energéticas, las medidas de prevención en caso de incendio, ascensores, planes de mantenimiento o tratamiento de residuos. Además, se debe comprobar que lo que describen las licencias se corresponde con la realidad del inmueble construido y la actividad desarrollada.