El pasado 22 de marzo entró en vigor Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.

Es necesario precisar, que, debido a la naturaleza de la norma, prevista para casos de urgente y extraordinaria necesidad, aunque entra en vigor desde el día siguiente a su publicación, debe ser convalidada por el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Así pues, si no es convalidada, a los 30 días caduca. Eso sí, durante esos 30 días de vigencia, todo lo que regula esta norma, es plenamente válido. Vamos con las medidas:

1. La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 “LAU”, vigentes a fecha 22 de marzo de 2026, en los que el periodo de prórroga obligatoria (art. 9.1) o la tácita reconducción, finalice antes del 31 de diciembre de 2027. 
Para su aplicación debe solicitarlo el arrendatario. La prórroga extraordinaria será por anualidades, hasta un máximo de dos y no podrá variar el resto de condiciones contractuales. 

Será obligatoria para el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o el arrendador haya comunicado, en tiempo y forma, la necesidad de ocupar la vivienda para sí o sus familiares (art. 9.3 LAU). Esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prórroga extraordinaria en zonas de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU).

No será de aplicación cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.

Por tanto, si durante estos 30 días, el arrendatario solicita la prórroga del contrato recogida en el RDL, el arrendador no puede negarse y deberá mantenerle en el arriendo hasta un máximo de 2 años más.

2. La limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, sujetos a la LAU, cuya renta deba ser actualizada dentro del periodo comprendido entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, al 2% como máximo (salvo pacto en contrario y expreso en caso de arrendador no gran tenedor).

Hasta que se someta a votación la convalidación de este RDL, sería conveniente esperar a verificar si se aprueba o no el RDL, ya que, si no se convalida, desde ese momento, se aplicará la actualización dispuesta en cada contrato y en caso contrario, la limitación de la actualización al 2% estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.