En el último boletín de 2023, informamos sobre una reciente sentencia del Tribunal Supremo alemán (BGH) de gran interés para la práctica jurídica en materia de fusiones y adquisiciones. Una sentencia tan importante es una rareza, ya que los litigios sobre transacciones no suelen resolverse ante los tribunales estatales, sino ante tribunales de arbitraje.

Objeto de la transacción eran unas unidades comerciales de un edificio. El comprador tuvo acceso a una sala de datos virtual creada por el vendedor. Tres días antes de la firma del contrato de compraventa ‒concretamente un viernes‒, el vendedor cargó en la sala de datos el acta de una junta de propietarios. Esta acta revelaba que el comprador podría incurrir en costes de hasta 50 millones de euros por el mantenimiento del edificio. De hecho, una vez concluida la transacción, se reclamó al comprador una contribución especial por un importe elevado. Como consecuencia, el comprador declaró la resolución del contrato de compraventa por una actuación fraudulenta del vendedor.

En el contrato de compraventa, el vendedor aseguraba al comprador de que no se habían aprobado resoluciones por la junta de propietarios que dieran lugar a una futura contribución especial y que, según constaba al vendedor, no estaban pendientes reformas extraordinarias cuyos costes no fueran cubiertos por las reservas creadas por la comunidad de propietarios.

En su sentencia del 15 de septiembre de 2023 ‒V ZR 77/22‒, el BGH dictaminó que el vendedor había incumplido su deber precontractual de información en relación con el alcance de los costes de las medidas de construcción pendientes. En general, en negociaciones en las que las partes persiguen intereses opuestos, cada una de las partes está obligada a informar a la otra de las circunstancias que podrían frustrar el objeto de la inversión y que, por tanto, tienen una importancia elevada para su decisión. Por lo tanto, el vendedor debería haber informado al comprador ‒incluso sin habérselo pedido‒ de que quedaban pendientes medidas de construcción por un total de hasta 50 millones de euros. La obligación de informar no quedó anulada por el hecho de que el vendedor cargara el acta correspondiente en la sala de datos tres días antes de la firma del contrato de compraventa. Por un lado, la información estaba más bien “oculta” en el acta y no constaba, por ejemplo, en un informe técnico. En segundo lugar, el último día laboral antes de la firma ante notario, el comprador ya no tendría que contar con nuevos documentos en la sala de datos.

En nuestra opinión, estos deberes de información se aplican no sólo a las transacciones inmobiliarias, sino a todo tipo de transacciones empresariales. Por lo tanto, se recomienda al vendedor que prepare cuidadosamente la sala de datos para la due diligencia a llevar a cabo por el comprador y que se le informe al mismo en una fase temprana y con suficiente claridad sobre las circunstancias que son importantes para la decisión de compra.