Desde el 26 de mayo de 2023 está en vigor la reforma del mercado inmobiliario. La norma ha procedido a introducir en el procedimiento de desahucio una serie de novedades significativas.

Las nuevas normas tienen como teórico objetivo el proteger a inquilinos en situación de vulnerabilidad (no definida de forma concreta en la ley), pero a costa de dilatar los procedimientos judiciales, creando con ello inseguridad en el mercado.

La nueva regulación afecta sobre todo a las viviendas habituales. Si el propietario arrendador es además gran tenedor (definido como propietario de más de 10 viviendas o 1500 metros cuadrados de superficie o 5 si se trata de viviendas en zonas tensionadas), deberá acreditar que el inquilino no está en situación de vulnerabilidad. Para ello debe acudir, antes del proceso, a las autoridades encargadas de protección social en su región o municipio y solicitar un informe sobre la situación del inquilino. Se exige, además, que el inquilino consienta la elaboración del informe. La Administración tiene dos meses para elaborar este informe, que no será necesario si la Administración certifica que el inquilino no ha consentido en que se elabore el mismo.

Si el gran tenedor resulta que ha alquilado a quién resulta ser vulnerable, antes de demandar judicialmente, debe someterse a un procedimiento de mediación administrativo. Ya podemos imaginarnos que la exigencia del informe y de la mediación retrasarán varios meses cualquier desahucio.

Parecería por tanto que la regulación afecta sólo a los grandes tenedores. Pero no es así, porque en la ley se ha introducido también un incidente previo generalizado, por el cual el inquilino demandado o la administración puede alegar que es persona vulnerable. En ese caso, recibidas las correspondientes informaciones administrativas, debe haber una vista y una decisión judicial sobre la existencia de la vulnerabilidad. Además, la administración tiene que haber presentado un plan de habitación digna alternativa, plan de ayudas económicas al inquilino, etc. Si el Juzgado entiende que existe esta vulnerabilidad, podrá suspender el procedimiento por dos meses para demandantes personas físicas y cuatro para personas jurídicas. Pasado este plazo, se reanuda el procedimiento, con todas las posibilidades de defensa para el inquilino.

En definitiva, retrasos importantes en el procedimiento, que pueden ser de muchos meses, puesto que los plazos judiciales y administrativos es sabido que no suelen cumplirse. Todos estos meses sin renta para el propietario y, desde luego, sin ayudas ni subvenciones por parte del Estado, que por tanto carga al particular con el coste de la política social.

El objetivo es loable, pero ¿ayudará a que se alquilen inmuebles a personas vulnerables o se exigirán cada vez mayores requisitos de solvencia? El tiempo lo dirá (si la ley resiste un posible cambio de gobierno)