Novedades en la compraventa de bienes inmuebles en Cataluña a partir del 1 de enero 2018
El pasado 1 de enero de 2018 entró en vigor la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro VI del Código Civil de Catalunya (o CCCat.) que, entre otros, regula la compraventa con carácter general y en particular, aquélla que tiene por objeto bienes inmuebles.
Respecto a la compraventa inmobiliaria, diversas son las novedades que introduce esta Ley, pero aquí nos centraremos únicamente en dos que nos parecen ciertamente relevantes por los efectos prácticos que de las mismas se derivan. La primera de ellas merece ser destacada, además, por apartarse de la doctrina jurisprudencial adoptada recientemente por el Tribunal Supremo (así, Sentencia de fecha 13 julio 2017, en la que concluyó que la falta de obtención de financiación es un riesgo que debe asumir el comprador con entera indemnidad para el vendedor), ya que el CCCat prevé la posibilidad de desistimiento del contrato por parte de los compradores, en el caso de que éste prevea la financiación total o parcial de la compraventa por una entidad financiera o la subrogación en el préstamo-promotor. Así, si los compradores justifican, documentalmente, que la entidad de crédito les ha denegado la concesión del préstamo, o la subrogación, el vendedor estará obligado a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y de las arras penitenciales, en su caso.
Esta nueva norma, es importante destacar, admite pacto en contrario, siendo, por tanto, altamente recomendable para promotores y/o vendedores incluir una cláusula en los contratos de compraventa, o preparatorios de ésta, que excluya la facultad de desistimiento de los compradores en caso de falta de financiación hipotecaria.
Otra de las novedades que ha introducido la nueva Ley tiene efectos registrales y es que ésta también posibilita dejar constancia de la entrega de arras penitenciales en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el inmueble queda afecto como garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.