Con arreglo al art. 1 (1) 1 de la LITP DE, la venta de bienes inmuebles situados en Alemania está sujeta al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, que, según las disposiciones pertinentes de los estados federados, se sitúa entre el 3,5 % y el 6,5 %, pero, en principio, está exenta del IVA en virtud del art. 4 (9) (a) LIVA DE. No obstante, con arreglo al art. 9 (1) y (3) 2 LIVA, un vendedor que sea empresario en el sentido de la LIVA tiene la opción de sujetar dicha operación al IVA si la venta a otro empresario está realizada por su propia empresa. Esta opción de sujeción al IVA está motivada por la garantía de poder deducir el IVA soportado en relación con los servicios soportados en la venta (notario, consultor, etc.), así como en el pasado (evitar una corrección del IVA soportado en caso de arrendamiento imponible dentro del período de observación de diez años).

Con arreglo al art. 9 (3) 2 LIVA, en caso de transmisión de un bien inmueble al margen de un procedimiento de ejecución hipotecaria, la entrega solo podrá declararse en un contrato notarial con arreglo al art. 311b (1) del Código Civil alemán.

En una sentencia recientemente publicada, ahora firme, de 10/05/2023 (2 K 5/20 (3)), el Tribunal Fiscal de Bremen decidió que la revocación posterior (parcial) de una exención del IVA con arreglo al art. 9 (1) LIVA en relación con una compra de terrenos también es admisible fuera del contrato de compra notarial. Al igual que en el presente asunto, la cuestión de las modalidades de una posibilidad posterior de corrección es especialmente de relevancia cuando el alcance de una opción declarada relativa a la sujeción al IVA es objeto de una inspección fiscal posterior del IVA del operador cedente y solo una parte de la superficie del edificio fue alquilada a efectos del IVA en el momento de la entrega del inmueble. El Tribunal considera que una opción por el IVA puede limitarse con carácter retroactivo a la parte del precio de venta que es imputable a las partes del inmueble con un arrendamiento sujeto al IVA sin requerimiento de un acta notarial. Ello se debe a que, según el propio tenor del art. 9 (3) 2 LIVA DE, la obligación de notarización se refiere únicamente a la renuncia a la exención fiscal.

Por lo tanto, una revocación total o parcial de la exención del IVA para una entrega de inmuebles también puede tener lugar retroactivamente fuera del contrato de compraventa notariado, siempre que la liquidación fiscal para el año de la prestación de servicios siga siendo sujeto al derecho de recurso o pueda modificarse debido a una reserva de revisión de conformidad con el art. 164 LGT DE. Contrariamente a lo que opina la administración tributaria (art. 9.2 (9) directivas del IVA), la inversión del sujeto pasivo para la venta (art. 13b LIVA DE) exige que se tenga en cuenta la liquidación frente al destinatario de la prestación (véase Tribunal Federal Supremo de lo fiscal de 02/06/2021 – XI R 22/19).

La sentencia demuestra la necesidad de una planificación impositiva cuidadosa y una redacción contractual correspondiente de las transacciones inmobiliarias.