En el año 2015 se introdujo una modificación en el artículo 199 de la Ley hipotecaria, en adelante “LH” que vino a reestructurar los procedimientos y la posibilidad de modificar la superficie e incluso los linderos de una finca registral, adaptándola a la superficie catastral. Resulta algo sorprendente que no se haga más uso de esta posibilidad, toda vez que es un procedimiento económico, sencillo y, sobre todo, rápido.

Imaginemos que tenemos una finca registral, con una superficie registral determinada y resulta que en el Catastro la superficie catastral es superior. Mediante el procedimiento del artículo 199 de la LH, es la delimitación georreferenciada catastral lo que determina y acredita la superficie y linderos de la finca, no la superficie registral.

Para iniciar este procedimiento, basta la presentación de una instancia privada con firma legitimada y la certificación catastral descriptiva y gráfica, evitándose así el coste del otorgamiento de un documento público notarial.

Otra ventaja significativa, es que no hay una limitación cuantitativa (ni cualitativa) de la cabida a rectificar ex art 199 LH, como sin embargo sí prevén los procedimientos de rectificación de cabida de los artículos 9 y 201.3 de la LH. Y así, mediante este procedimiento podrán rectificarse cabidas tanto inferiores como superiores al 10% de la superficie total de la finca.

Una vez presentada la instancia en el Registro de la propiedad en el que esté inscrita la finca objeto de rectificación, es el Registro de la propiedad quien se encarga de velar por garantizar la tutela efectiva de los intereses y derechos de los terceros afectados, esto es, los propietarios colindantes de la finca registral. Y ello porque el Registro, no el solicitante, notifica a todos y cada uno de los colindantes personalmente, la pretendida rectificación. En defecto de la notificación mediante burofax al colindante, la notificación se realiza mediante edicto. En este caso, el proceso se prolonga algo más, ya que el Registro debe hacer varios intentos de notificación hasta la publicación edictal. Los colindantes podrán así personarse y oponerse en un plazo de 20 días desde la notificación. En caso de falta de oposición de los colindantes o si la oposición no estuviese fundada, el Registro practicará la inscripción de la nueva cabida ya coordinada con la catastral. De esta forma, se puede incrementar el valor de la parcela, toda vez que los metros cuadrados totales registrales aumentan.

En nuestra experiencia, estos procedimientos suelen tener una duración de entre 5-9 meses, dependiendo de la localización de la finca a rectificar y´, lógicamente, de si hay o no oposición de los colindantes.