Falta de licencia para ejecutar una piscina comunitaria: causa de resolución suficiente

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 7 de octubre de 2016, ha debido decidir si la falta de licencia para construir una piscina comunitaria, cuándo ésta se halla ya ejecutada, tiene entidad suficiente para resolver un contrato de compraventa. La primera instancia concluyó que la falta de licencia de las piscinas, al tratarse de un trámite administrativo, no podía entrañar consecuencias resolutorias, más allá del eventual derecho de los compradores a reclamar una indemnización por el retraso. La Audiencia Provincial que conoció de la apelación, y en igual medida el Tribunal Supremo, al confirmar la sentencia dictada por aquella, han señalado lo contrario.

Dicha Sentencia declaró resuelto el contrato y condenaba por tanto a la vendedora a devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio, al estimar que la falta de licencia municipal para el uso de las piscinas comunitarias constituía un incumplimiento esencial que justificaba la resolución contractual interesada por los compradores, ya que cuando se publicitó la promoción se hizo constar que contaba con dos piscinas. Además, el pronunciamiento judicial también advierte que la memoria de calidades integrante del contrato, en el anexo de características constructivas y en el apartado de exteriores y zonas comunes, también se hacía referencia a tales piscinas. Las obligaciones contractuales del vendedor derivadas de la publicidad y de la memoria de calidades, por tanto, sí tienen carácter esencial, y su incumplimiento, concluye el Tribunal Supremo, efectos resolutorios, no pudiendo la vendedora imputar a los compradores la carga de gestionar y obtener dicha licencia, por estar expresamente contemplado en el contrato como una obligación de la vendedora.