Con la reactivación de la actividad inmobiliaria en España, una vez comenzamos a remontar el periodo de pandemia que hemos sufrido, cada vez es más frecuente la inversión en edificios o “fincas” que se someten a un proceso de reforma y/o rehabilitación para su posterior venta. Y esto último también aplica a inversores extranjeros, especialmente en zonas de costa.

Debido a la mecánica de este tipo de operaciones, y para evitar la sobre imposición que puede traer consigo el establecimiento de opciones de compra, o las faltas de garantías suficientes en pagos anticipados a cuenta del precio, es frecuente que se eleven a escritura notarial contratos de compraventa, en los cuales se pactan condiciones suspensivas. Es decir, que la compraventa no toma efecto hasta que se cumpla dicha condición o se aplace la posesión del bien inmueble a un momento posterior.

Con dichos pactos se quiere evitar la transmisión del bien cuando la obra no está finalizada, y que con ello se devengue el IVA, pues es fundamental señalar que los inmuebles en construcción se someten a una tributación del 21%, en vez del tipo reducido del 10% que se aplica a las viviendas. Recordemos que en ese momento obviamente no se dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y el edificio no pueda considerarse “vivienda” a los efectos del IVA.

Hasta aquí todo correcto. Sin embargo, ciertas actuaciones de la inspección tributaria y sentencias de los tribunales españoles han sido contrarias a admitir que determinadas condiciones suspensivas o el aplazamiento de la efectiva entrega del bien –entiéndase entrega como transmisión– impidan el devengo del IVA, conllevando ello consecuencias muy negativas tanto para el vendedor como para el comprador de los inmuebles, por la falta de declaración del impuesto y/o la sujeción de la operación al 21%. Esto es, que el precio final se eleve en un 11% al no aplicarse el tipo reducido para las viviendas.

Con respecto a las condiciones suspensivas, se debe tomar en cuenta que en muchas ocasiones los tribunales recalifican estas como resolutorias; es decir, que el contrato de compraventa tiene efectos plenos en el momento de su firma, y solo si se cumpliera la condición se anula el contrato. Como resultado de ello se devenga el IVA en el momento del otorgamiento de la escritura pública. También generan problemas aquellas condiciones que garanticen parte del precio del contrato de compraventa, pues hacienda entiende que ello no obsta a que se haya producido la transmisión del bien. Por otro lado, la venta del bien pactando notarialmente, la retención de la posesión por parte del vendedor o el diferimiento de la entrega a un momento posterior –generalmente cuando se obtenga la cédula de habitabilidad, no impide el devengo del IVA según el criterio de hacienda.

Por lo tanto, es altamente recomendable revisar los pactos que se alcancen en los contratos que se eleven a escritura pública y, sobre todo, establecer las oportunas garantías para que cada parte asuma los riesgos fiscales que le corresponderían en el normal devenir de este tipo de operaciones inmobiliarias.