La colisión entre el derecho a una vivienda digna y el derecho a la propiedad privada se ha acentuado en los últimos años por diversas causas: el incremento de los precios de compraventa de viviendas y alquileres, la disminución de la oferta de vivienda nueva y de la social, las enormes fluctuaciones de los intereses de préstamos hipotecarios, etc. La Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (Ley de vivienda) pretendió solucionar los problemas de vivienda de forma integral, con, en mi opinión, escaso éxito, transcurridos dos años tras su entrada en vigor.

En el ordenamiento jurídico español, el derecho de propiedad (art. 33 CE) y el derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) coexisten en tensión constante. La Ley de vivienda pretendió una regulación integral de este derecho, priorizando su carácter social frente a la concepción clásica de la propiedad privada.

El Tribunal Constitucional (TC) ya había establecido límites claros: en su STC 37/1987, el TC afirmó que el derecho de propiedad no es absoluto y puede ser limitado por su función social, de acuerdo con el art. 33.2 CE. No obstante, también subrayó que toda restricción debe respetar el contenido esencial del derecho. Este principio fue reiterado en la sentencia 152/1988, insistiendo en que la intervención pública en la propiedad solo está legitimada cuando no vacíe de contenido el derecho mismo ni vulnere el principio de proporcionalidad. 

La Ley 12/2023, al permitir que las comunidades autónomas limiten los precios del alquiler en zonas tensionadas, recuperó este dilema: ¿Estas limitaciones suponen una afectación desproporcionada?
Clave fue también la STC 32/2019 con la que, al analizar una ley autonómica catalana sobre alquiler social, el Tribunal reconoció la competencia autonómica para desarrollar políticas de vivienda, pero declaró inconstitucionales algunos preceptos por invadir competencias estatales en materia civil y procesal. Este precedente será relevante para resolver los recursos presentados contra la Ley 12/2023 por conflictos competenciales.

En cuanto al derecho a la vivienda, el TC ha señalado en la STC 95/2002 que se trata de un principio rector, no de un derecho fundamental con eficacia directa. Sin embargo, ello no impide su desarrollo normativo por parte del legislador, quien puede otorgarle mayor densidad jurídica y operatividad, como la Ley de vivienda.

Como conclusión, la Ley 12/2023 marcó un punto de inflexión en el equilibrio entre propiedad privada y función social del derecho a la vivienda. No convierte el derecho a la vivienda en un derecho fundamental pleno, pero lo densifica normativamente, imponiendo restricciones justificadas por el interés general. El desafío jurídico será determinar, caso por caso, si las limitaciones respetan los principios constitucionales de proporcionalidad, legalidad y contenido esencial, en el que el Tribunal Constitucional jugará un papel protagonista.