Seit einigen Monaten steigen die Immobilienpreise für Wohnungen und Gewerbeflächen vor allem in den großen Städten, wie beispielsweise in Barcelona. Viele der Käufer sind Privatpersonen oder sog. „family offices“ (aus Spanien oder dem Ausland), die einen Teil ihrer Ersparnisse für den Erwerb von Immobilien aufwenden, die dann touristisch vermietet werden sollen. In diesem Zusammenhang fallen immer wieder Fehler auf, die von Immobilienkäufern und der spanischen Finanzverwaltung gemacht werden.

Einer der Konfliktpunkte ist die Mehrwertsteuer bei der Vermietung touristisch genutzter Immobilien. Die Mietzahlungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, und demzufolge ist auch die von den Investoren gezahlte Vorsteuer auf Lieferungen und Leistungen im Rahmen von Renovierungsarbeiten etc. nicht absetzbar. Nur in den Fällen, in denen hotelähnliche Vermietungen stattfinden, unterliegt die Miete der Mehrwertsteuer, so dass auch mit der Vermietung in Zusammenhang stehende und gezahlte Mehrwertsteuer abzugsfähig ist. Aber wie sind hotelähnliche Vermietungen grundsätzlich zu definieren? Die Finanzverwaltung fordert hierzu beispielhaft, dass eine Rezeption mit regelmäßig dort arbeitendem Personal ebenso vorhanden sein muss wie Reinigungspersonal etc. Wenn diese Leistungen nicht erbracht werden, ist keine Mehrwertsteuer zu berechnen.

Oft Konflikt bei Abzugsfähigkeit von Aufwendungen

Auf der anderen Seite besteht der Konflikt bezüglich der Abzugsfähigkeit von Aufwendungen der Immobilien. Bei diversen unserer Mandanten wurden Einkommensteuerprüfungen aufgrund von auf verschiedenen Buchungsportalen (z.B. Airbnb) veröffentlichten Informationen vorgenommen, im Rahmen derer die Abzugsfähigkeit notwendiger Aufwendungen nicht anerkannt wurde, weil angeblich kein direkter Zusammenhang zwischen der Immobilie und den Kosten ersichtlich war. Dies geht soweit, als beispielsweise große Mengen von Toilettenpapier (die selbst bei einer Großfamilie für mehrere Jahre reichen würden), oder Kosten für Möbel und Lampen (viele von ihnen dieselben Ausfertigungen für mehrere Immobilien) nicht anerkannt wurden, da die Finanzverwaltung unterstellte, dass diese Gegenstände vom Eigentümer und dessen Familie zum privaten Gebrauch erworben und genutzt werden (benötigt diese Familie tatsächlich 5 gleiche Doppelbetten, 6 oder 7 Etagenbetten für Kinder, ein halbes Dutzend Mikrowellen, mehrere Hundert Bestecke oder Küchenutensilien etc.?) Die Finanzverwaltung erwartet demnach, dass der Steuerpflichtige nachweist, all solche Gegenstände nicht zu privaten Zwecken zu verwenden; so absurd dies auch sein mag, den Nachweis zu erbringen ist äußerst schwierig. Diesen Konflikt bezeichnet man als „probatio diabolica“, es kann nicht nachgewiesen werden, was nicht stattgefunden hat.

Wenn die Investition nicht über eine Gesellschaft, sondern eine Privatperson getätigt wird, die in Spanien einkommensteuerpflichtig ist, muss auch beachtet werden, dass das Einkommensteuersystem nicht geeignet ist, eine komplexe Buchhaltung zu führen, wie es bei körperschaftpflichtigen Tätigkeiten der Fall wäre, da bei letzterer ein gebuchter Posten bereits eine gewisse Richtigkeitsvermutung darstellt, was bei der Einkommensteuer nicht der Fall ist. Nach Ansicht der spanischen Finanzverwaltung können bei der Einkommensteuer nur in sehr begrenztem Maße Ausgaben abgesetzt werden, so dass viele notwendige Kosten nicht anerkannt werden. Dies führt zu dem absurden Ergebnis in einem Beispielsfall, dass der Vermieter, der den Mietern einige Flaschen Wein in der Wohnung hinterlassen hatte (was die Mieter auf der Internetplattform positiv angemerkt hatten) nur dann die Ausgaben von der Steuer absetzen könnte, wenn er nicht einkommensteuerpflichtig wäre, sondern die Ausgaben im Rahmen der Körperschaftsteuerpflicht verbucht gewesen wären.

Abschreibung nur nach tatsächlich vermieteten Tagen 

Ein weiterer Konfliktpunkt mit weitreichender wirtschaftlicher Bedeutung sind die Abschreibungen. Im Rahmen der Einkommensteuer kann der Kaufpreis der Immobilie (nur bezogen auf das Gebäude ohne Grund und Boden) jährlich mit drei Prozent amortisiert werden, wenn die Immobilie vermietet ist. Die Vermietungen über Airbnb etc. finden jedoch tageweise statt, so dass die Amortisierung auch nur nach den vermieteten Tagen erfolgen dürfte. Aber amortisiert ein Hotel nicht auch bezogen auf 365 Tage im Jahr, unbeschadet der Tatsache, ob eine vollständige Belegung vorliegt oder nicht? Müssten nicht dieselben Amortisierungsvorschriften auch bei touristischen Vermietungen von Immobilien vor allem dann gelten, wenn diese gerade z.B. in Barcelona ohnehin Belegungen von in der Regel 85 bis 95 Prozent haben? Immerhin sind die Vermietungen auch ganzjährig auf den Internetplattformen im Angebot (wie auch bei Mietwagen oder Hotelzimmern).

Ausgaben für Renovierung und Verbesserungsmaßnahmen

Ein weiteres komplexes Problem ist die Trennung zwischen Ausgaben für die Renovierung des Gebäudes (mit einer jährlichen Amortisierungsrate von drei Prozent über 33 Jahre) und Ausgaben für Verbesserungen (mit einer jährlichen Amortisierungsrate von zehn Prozent über fünf Jahre), da die Rechnungen diese Unterschiede nicht aufzeigen. Die Finanzämter fordern, dass jede kleine Ausgabe für Verbesserungen über 33 Jahre amortisiert werden muss, ganz so, als wenn die Toiletten in einem Hotel nicht nach spätestens 5 Jahren renoviert werden müssten. Wie soll ein Hotelbetrieb überleben, in dem nur alle 33 Jahre die Zimmer und Bäder renoviert werden? Ganz zu schweigen von Möbeln und Dekoration, die die Finanzämter überhaupt nicht erst als abzugsfähig anerkennen wollen.

Für Finanzamt touristische Vermietung keine Geschäftstätigkeit

Das Hauptproblem liegt darin, dass die Finanzverwaltung diese Art der touristischen Vermietungen nicht als Geschäftstätigkeit ansieht und hinsichtlich abzugsfähiger Kosten extrem restriktiv ist. Anderseits sind die Einkünfte aus der Vermietung, die teilweise selbst in einfachen Lagen und kleinen Wohnungen von bis zu 80 m2, aber mit touristischer Attraktivität, spektakulär sind und sich leicht auf 28.000 Euro bis 40.000 Euro pro Jahr belaufen können, beim Finanzamt herzlich willkommen. Was wird passieren, wenn die gesetzlichen Vorschriften zur lokalen Finanzierung geändert werden und, wie die Stadt Barcelona fordert, die Grundsteuer (sog. IBI) dieser touristisch vermieteten Immobilien denen des Hotelgewerbes angepasst werden sollen? Werden diese Vermietungen dann endlich als Geschäftstätigkeit gewertet?

Im Endeffekt ist festzustellen, dass die Vorschriften zur Einkommensteuer nicht in der Lage sind, die Einkünfte aus touristischer Vermietung und damit verbundene Ausgaben angemessen zu erfassen. Die Finanzverwaltung müsste endlich verstehen, dass die klassischen Kriterien hierauf nicht anwendbar sind, sondern eine andere Beweiswürdigung der notwendigen Ausgaben akzeptieren.