Bei der Vermietung von Immobilien in Spanien werden wichtige Steuervergünstigungen gewährt. Gemäß Art. 23.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes wird die Besteuerungsgrundlage auf 60% der Nettoeinkünfte aus der Vermietung von Wohnungen reduziert, wobei diese Vergünstigung nur bei unbeschränkt Steuerpflichtigen Anwendung findet und somit für diese eine Verminderung der Besteuerungsgrundlage um mehr als die Hälfte der Einkünfte aus Vermietung darstellt.

Die Anwendung der Steuervergünstigungen bei der Vermietung von Immobilien in Spanien ist sehr einfach. Auf die jährlich erzielten Mieteinkünfte werden die in direktem Zusammenhang mit den Einkünften stehenden Ausgaben in Abzug gebracht (wie z.B. Versicherungen, Hausumlagen, Zinsen, die für einen Kredit gezahlt werden, der für das Mietobjekt genutzt wird sowie insbesondere die Abschreibung). Nach Errechnung der „Nettoeinkünfte“ wird ein Abzug von 60% in Ansatz gebracht, so dass letztlich nur 40% der Netto-Mieteinkünfte zu versteuern sind. Auf diese Beträge wird der progressive Steuersatz entsprechend der Höhe der Einkünfte des Steuerpflichtigen (hauptsächlich Einkünfte aus abhängiger oder selbständiger Beschäftigung und Vermietung) angesetzt. Nach dem Grundsatz des Welteinkommensprinzips wird diese Berechnungsweise nicht nur auf Einkünfte aus Vermietung von Immobilien in Spanien, sondern aus weltweiter Vermietung angewendet.

Hauptkonfliktpunkt der Steuervergünstigung

Leider ergeben sich immer mehr Konflikte im Zusammenhang mit dieser Steuervergünstigung. Eine der Hauptbedingungen für die Anwendbarkeit der 60 % und Hauptkonfliktpunkt vergangener Jahre war, da nicht direkt vom Gesetz gefordert, dass der Vermieter notwendigerweise eine natürliche Person sein musste und nicht etwa eine Gesellschaft, die an ihre Mitarbeiter vermietet.

Die zweite sehr umstrittene Voraussetzung resultiert aus der Tatsache, dass die gesetzliche Vorschrift nicht festlegt, für welche Dauer ein Mietverhältnis abgeschlossen sein muss, um die Steuerbegünstigung zu erhalten. Reicht es aus, dass ein Mietverhältnis 9 Monate besteht, wenn z.B. ein Student eine Wohnung für ein oder zwei Semester anmietet? Und wenn der Kurs nur 4 Monate dauert? Und wenn eine Wohnung von einer Familie nur für die Dauer von 4 Wochen Ferienzeit an der Küste angemietet wird? Was sagt das Gesetz im Falle eines Paares, das dank der Internetangebote ein Appartment für einige Tage in einer anderen Stadt in Spanien mietet?

Das Steuergesetz limitiert die Steuerbegünstigung auf „Vermietung von Wohnraum“. Um dieses Konzept zu verstehen, ist abgesehen von den Steuergesetzen das Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos „LAU“) zu berücksichtigen, das die Mietverhältnisse zu Wohnzwecken regelt. Gemäss Art. 2.1 des „LAU“ liegt Wohnraum dann vor, wenn „dauerhaft die Mindestbedingungen für Wohnraum erfüllt“ werden. In diesem Sinne kommt es nicht darauf an, wie lange das Mietverhältnis dauert, sondern welchen Zweck es erfüllt. Die spanische Finanzverwaltung legt dieses Kriterium sehr streng aus und fordert eine Mindestdauer von 3 Jahren entsprechend den Vorgaben des Mietgesetzes.

Demgegenüber vertritt ein Teil der Rechtsprechung die Ansicht, dass es nicht angemessen sei, den Inhalt des Mietgesetzes auf die steuerlichen Vorschriften anzuwenden und die Anwendbarkeit der 60 % auch auf Mietverträge mit einer Dauer unter drei Jahren gegeben sein muss.

Geplante Änderung des Mietgesetzes

Unserer Ansicht nach ist diesem Teil der Rechtsprechung zu folgen, wobei auch nicht vergessen werden darf, dass das Mietgesetz demnächst geändert und das Recht des Mieters auf einseitige Verlängerung eines Mietvertrags auf mindestens 5 Jahre oder mehr eingeführt werden soll. Einem Vermieter die Steuervergünstigung zu verwehren, weil er sein Mietobjekt beispielsweise nur 4 Jahre vermietet, widerspräche dem Sinn und Zweck der steuerlichen Vergünstigung, deren Einführung gerade dazu gedacht war, die Vermietung insgesamt in Spanien zu fördern.

Unseres Erachtens ist die Steuervergünstigung von 60 % auch auf „Kurzzeitmietverhältnisse“ anwendbar, wie z.B. die Vermietung eines Appartments an einen Studenten für die Dauer eines Studienjahrs. Andererseits kommt die Steuervergünstigung nicht bei Vermietung nach Tagen („touristische Vermietung“) in Betracht; und zwar nicht einmal dann, wenn aufgrund der starken Nachfrage der Belegungsgrad einer Wohnung wie in vielen Fällen um die 95 % des Jahres reicht (wie es mithilfe der Plattformen wie Airbnb gerade in Städten wie Barcelona häufig der Fall ist).

Problem durch Verknüpfung von Einkommen- und Umsatzsteuer

Bei den touristischen Vermietungen ergibt sich ein weiteres Problem durch die Verknüpfung von Einkommen- und Umsatzsteuer. Einerseits besagt das Einkommensteuergesetz, wie gesagt, dass Wohnungen zu touristischen Zwecken nur „vermietete Immobilien“ sind. Andererseits geht das Umsatzsteuergesetz davon aus, dass die touristische Vermietung keine Geschäftstätigkeit ist, da keine Leistungen ähnlich denen eines Hotelbetriebs erbracht werden, sondern es sich um reine Wohnungen handelt, die von der Umsatzsteuer befreit sind; d.h. der Mieter zahlt keine Umsatzsteuer auf den Mietzins. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die touristische Vermietung für einzelne Tage nach dem Einkommensteuergesetz keine Vermietung von Wohnraum darstellt, wohl jedoch nach dem Umsatzsteuergesetz.

Diese Interpretation ergibt sich aus der Tatsache, dass in Spanien Art. 135 der Umsatzsteuerrichtlinie 2006/112 fehlerhaft interpretiert wird, denn dieser Vorschrift zufolge ist die Vermietung von Wohnungen umsatzsteuerfrei, es sei denn, dass die Vermietung im Rahmen des Hotelsektors erfolgt (mit den entsprechenden Leistungen wie Reinigung, Restauration, Wäsche, Bügeln, etc.) oder „in ähnlichen Bereichen“. Heutzutage funktionieren die touristischen Appartments als Ersatz für Hotels (in Barcelona haben diese Appartments nicht zuletzt aufgrund des Baustopps für Hotels riesigen Erfolg und funktionieren wie ein mächtiger Bestandteil des Tourismus). Obwohl die Unterscheidung danach, ob in den Hotels gewisse Dienstleistungen angeboten werden oder nicht, grundsätzlich nicht mehr wesentlich ist, differenziert die spanische Finanzverwaltung immer noch hiernach. Ein weiterer Nachteil der Umsatzsteuerfreistellung ist, dass die Vorsteuer nicht abzugsfähig ist, was die Vermietung dieser Immobilien teurer macht (und dazu führen kann, dass der Eigentümer Leistungen ohne Umsatzsteuer von seinen Lieferanten fordert, was wiederum den Steuerbetrug begünstigt).

In zwei in dieser Zeitschrift Economía  der AHK Spanien veröffentlichten Artikeln (2/2017 und 2/2018) hatten wir uns bereits mit einigen streitigen Aspekten im Zusammenhang mit Investitionen in Vermietungsobjekte sowie mit den neuen Mechanismen, durch die die spanische Finanzverwaltung Informationen über diese Vermietungen erhält, beschäftigt. In diesem Sinne sehen wir, dass die hier aufgegriffene Problematik im Ansatz bereits früher beschrieben wurde. Die touristische Vermietung ist ein enormer Geschäftszweig, der von der spanischen Gesetzgebung noch nicht als solcher berücksichtigt wird. Weder das Einkommensteuer- noch das Umsatzsteuergesetz werden den bedeutenden Veränderungen auf dem Immobilienmarkt innerhalb der letzten 10 Jahre gerecht und führen somit zu steuerlichen Risiken, die stets einer besonderen steuerlichen Untersuchung und Planung bedürfen.