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Immobilientransaktionen ‒ Share Deal

31/03/2022
| Florian Roetzer
Immobilientransaktionen ‒ Share Deal

Die Vorteile eines Share Deals im Rahmen einer Immobilientransaktion lassen sich wie folgt zusammenfassen. Möchte der Käufer ein Immobilienportfolio übernehmen, dem zahlreiche Grundstücke im In- und Ausland angehören, kann der Kauf durch Übernahme der Anteile an den Eigentümergesellschaften der Grundstücke oder an der darüberstehenden Holdinggesellschaft gebündelt werden, wenn sich das Portfolio über mehrere Eigentümergesellschaften erstreckt. Ferner kann durch einen Share Deal vermieden werden, dass gemeindliche oder sonstige Vorkaufsrechte ausgelöst werden. Auf diesen Aspekt sollte insbesondere geachtet werden, wenn das Grundstück in einer finanzstarken Gemeinde belegen ist. Auch steuerrechtlich kann der Anteilskauf vorteilhaft sein. Werden weniger als 90 % der Anteile der Eigentümergesellschaft erworben, kann der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden werden, wenn die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen (vor allem in zeitlicher Hinsicht) erfüllt sind.

Nachteilhaft ist, dass mit den Anteilen nicht nur die Grundstücke, sondern zudem alle Aktiva und Passiva der Eigentümergesellschaft sowie ihre Vergangenheit erworben werden. Sind die rechtlichen (Haftungs-)Risiken aus der Vergangenheit hoch (z.B. aufgrund einer vorangegangenen Transaktion mit Immobilien mit Altlastenverdacht), sollte von einem Share Deal Abstand genommen werden. Dieser scheidet ferner regelmäßig aus, wenn durch den Anteilskauf erhebliche stille Reserven gehoben werden, die zu einer zusätzlichen Steuerlast führen.

Im Allgemeinen unterscheidet sich die Struktur des Anteilskaufvertrages im Rahmen einer Immobilientransaktion nicht wesentlich von sonstigen Unternehmenskäufen. Besonderheiten ergeben sich unter anderem bei der Ausgestaltung der Berechnung des finalen Kaufpreises, da bei der Bewertung der Eigentümergesellschaft die Immobilien in ihrem Anlagenvermögen zu berücksichtigen sind. Üblicherweise wird die Zielgesellschaft frei von Finanzverbindlichkeiten (debt-free) und frei von liquiden Mitteln (cash-free) erworben. Der Käufer sollte darauf achten, dass Rückstellungen aufgrund eines Altlastenrisikos den Kaufpreis mindern. Zudem ist auf Versicherungsleistungen (z.B. aus einer Brandschutzversicherung) vor Kaufvertragsabschluss zu achten, die sich kaufpreiserhöhend auswirken können. Zu klären ist, ob der Käufer diese „Bilanzerhöhung“ mitbezahlen möchte. Abgrenzungsschwierigkeiten im Rahmen der Kaufpreisberechnung können sich bei laufenden Projektentwicklungen ergeben. Hier sind meist individuelle Lösungen erforderlich.

Bei der Ausgestaltung des vertraglichen Haftungsregimes durch die Aufnahme von selbstständigen Garantieversprechen des Verkäufers ist zu berücksichtigen, dass jedes Immobilienunternehmen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht einzigartig ist. Unserer Erfahrung nach gibt es hier keine allgemeinen Standards, insbesondere nicht in Bezug auf die verkehrsübliche Beschaffenheit eines solchen Unternehmens. Unter anderem sind auf etwaige Belastungen der Immobilie, ihre mietvertraglichen Rechte und Pflichten, etwaige Umwelthaftungen und immobilienbezogene Genehmigungen zu achten.

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