La importancia de describir adecuadamente los elementos privativos
El Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia, ha puesto de nuevo de manifiesto la importancia de describir adecuadamente los elementos privativos al otorgar las escrituras que dividen los edificios en régimen de propiedad horizontal o bien, que, en el caso de urbanizaciones, constituyen los complejos inmobiliarios privados. Tales escrituras a menudo se centran únicamente en describir los elementos privativos más relevantes (viviendas, locales u otros, como plazas de aparcamiento y/o trasteros), olvidando que nuestro ordenamiento establece la denominada presunción de comunidad.
En virtud de esta presunción, se consideran comunes todos los elementos que no hayan sido descritos como privativos, así como también aquéllos que no han sido mencionados de forma expresa en el título constitutivo. Y es que la enumeración de los elementos comunes que contiene el artículo 396 del Código Civil debe ser interpretada de un modo meramente enunciativo y no, limitativo. En el caso de los complejos inmobiliarios, resulta muy habitual, indicar que el “resto de la parcela” se destina a “zonas libres de paso y ajardinadas, zonas de recreo, piscinas y zonas de uso común”. Los porches o soportales suelen ser los grandes olvidados, surgiendo entonces a menudo disputas por la modificación de tales elementos.
La arriba indicada Sentencia, además, ha puesto de manifiesto la importancia a la hora de articular los complejos inmobiliarios privados ya que éstos pueden constituirse como una sola comunidad –en cuyo caso le será de plena aplicación la presunción de comunidad- pero también, como una agrupación de comunidades de propietarios. En este segundo caso, la competencia de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos que hayan sido expresamente calificados como comunes, reconociendo así una mayor facultad de disposición sobre el resto de elementos a cada una de las Comunidades de Propietarios, por lo que optar por una u otra forma tiene efectos jurídicos relevantes.