El retracto de colindantes de fincas rústicas: plazo para su ejercicio

En nuestro ordenamiento jurídico, existen dos retractos de colindantes de fincas rústicas.
Por un lado, el regulado en el Código Civil, que se aplica con carácter general a todas las fincas rústicas y por otro, aquél regulado por la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias que sólo puede ser instado por los titulares de explotaciones prioritarias y siempre y cuando la finca vendida resulta inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Si bien ambos regímenes tienen la misma finalidad, que no es otra que terminar con las pequeñas explotaciones y así, incentivar la mejora de la producción agraria, los plazos de caducidad de la acción del retracto de una y otra regulación son diferentes. El plazo que para ejercer el retracto establece el Código Civil es muy breve (de 9 días), mientras que la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias posibilita el retracto hasta 1 año a contar desde la inscripción de la venta.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 17 de octubre de 2018, ha puesto fin a las contradictorias sentencias de las distintas Audiencias Provinciales que giraban en torno al plazo para ejercer el retracto regulado en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias. El Tribunal Supremo ha concluido que en tales casos, y debiendo ser interpretado el instituto del retracto de forma restrictiva, existen dos plazos de caducidad: uno, de 60 días desde que se produce la notificación fehaciente de la venta y, a falta de notificación fehaciente, otro de un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
Y lo que es más importante –pues ahí radicaba el conflicto resuelto de forma contradictoria por las Audiencias Provinciales-, que, para que opere el plazo más breve, esto es, aquél de 60 días, es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de la inscripción de la venta. Así pues, son tres los plazos de caducidad establecidos en nuestra regulación.